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补充协议很重要买房时购房补充协议字小事不小这几种情形易引发纠纷

发布时间:2021-01-08 15:16:57 阅读: 来源:防腐胶泥厂家

案件回放

开发商延期交房为何不用赔偿

原告刘某于2017年7月出资167万余元,从某置地公司购买了坐落于滨海新区临港经济区某财富中心的房屋,依据合同约定,被告应该在2018年6月30日前交付上述房屋,但被告未按照合同约定对该房屋进行交付,并以相关规定作为其延期交付房屋以及拒绝支付已付款利息的理由。但事实上,在原告和被告签订《天津市商品房买卖合同》之前,该房屋已经完成相关施工项目,相关规定并未实际影响房屋的交付,不应作为被告延期的免责事由。根据合同约定,被告应支付原告逾期交房的已付款利息2万余元。

被告某置地公司的代理人辩称,请求驳回原告的诉讼请求,被告迟延交付房屋属于不可抗力。按照合同约定,无须向原告承担违约责任。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,一审法院认定事实如下:原告和被告签订了《天津市商品房买卖合同》、约定购买涉案房屋。如被告未按期交房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息。超过约定期限的,原告在追究已付款利息的同时,还有权要求被告继续履行合同,每日按商品房价款的万分之0.50支付违约金。

《补充合同》“对本合同第三条的补充”约定,不可抗力包括但不限于自然灾害或其他意外事件,还应包括国家及地方政策法规调整、交通管制、市政停水停电、指令暂时停工及其他不可预见、不可防止、且不能完全避免或克服的情况。如遇不可抗力,甲方不承担违约责任。

2018年6月,被告向原告邮寄了《交付温馨告知函》,告知停工属不可抗力,房屋交付时间相应顺延,拟于2019年6月1日前交付房屋,以交付通知书为准。

一审法院认为,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,双方应依约履行各自的合同义务。在实际履行过程中,被告至今未能交付房屋。截至2018年9月30日,合同约定的交房日期迟延92天。对于延期交房的问题的处置,双方在补充协议中约定了延期交房的免责条款。截至2018年9月30日,被告符合约定免责延期条件的天数共计182天,交房日期应顺延182天。且被告在约定的交付日期前根据施工进度和预期竣工时间向原告发出通知,告知上述因素对交房日期的影响及工期顺延的时间,被告的行为不构成违约,原告的相应诉讼请求不予支持。

综上,一审法院驳回了原告的诉讼请求。原告不服提出上诉。3月15日,二中院公开开庭审理了此案。经庭审、合议,法庭当庭做出判决,驳回一审原告的上诉请求,维持原判。

特点

商品房销售纠纷主要包括三类案件

宣判之后,二中院召开了新闻发布会,发布了“商品房销售纠纷审判白皮书”。据介绍,2017年至2018年,二中院共受理商品房销售案件1385件,审结1389件,商品房销售纠纷案件主要包括商品房销售纠纷、商品房预售纠纷、商品房预约合同纠纷等三类案件。

案件主要呈现以下特点:

从诉讼主体来看,多为群体性诉讼,社会影响较大。在二中院受理的商品房销售纠纷中,案件原告多为居住在同一小区的购房人,少则几十人,多则几百人。从双方争议焦点来看,矛盾相对集中。大多案件均是因开发商不能按照约定时间交付房屋、不能及时办理产权证书、房屋质量存在问题等引发纠纷。

从诉辩主张来看,购房人多主张请求开发商支付违约金,而开发商则主要抗辩其不存在过错,如开发商主张涉诉小区已经竣工验收合格,并取得《新建住宅商品房准许交付使用证》,不存在质量问题。

问题

补充协议字体小仔细阅读有难度

开发商逾期交房引发纠纷

部分房地产开发企业缺乏有效的风险评估机制,存在“取得预售许可容易、完成工程进度难”现象,一旦遇上银行贷款收紧、市场波动、行政指令停工等情况,就无法按期竣工。除了资金不足的原因之外,部分开发企业对于施工进度、各类验收时间预估不到位,水电、燃气、消防等综合配套或验收事项不能按时完成,无法进行竣工验收备案,不能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,导致逾期交房。由于无法按期入住,往往引发广大购房人不满,形成诉讼。

因逾期办证引起的诉讼案件审理难度较大

购房人在实际取得房屋之后,也可能因种种原因无法及时办理不动产权证书。在逾期办证引发的纠纷中,有的是因为开发商自身原因未进行房屋的初始登记,导致逾期办证时间一时很难确定;也有的是因为购房人在接收房屋后私自改建扩建而导致开发商无法完成初始登记,造成逾期办证;还有的是双方对于逾期办证违约金的计算方式存在争议,不同年份的《天津市商品房买卖合同》中逾期办证违约条款不尽相同,加之双方在补充协议中往往做出特别约定,导致有的违约金约定过低。在近期审理的商品房销售纠纷中,逾期办证纠纷也具有一定的普遍性。

房地产开发企业以补充协议减免责任

越来越多的房地产开发企业在与购房人签订商品房买卖制式合同的同时还签订补充协议,对制式合同中的很多内容做出变更,从而减免开发企业责任,限制购房人的权利。常见情形有:约定补充协议效力大于制式合同条款;约定若购房人申请购房按揭贷款不成功即没收定金;对制式合同约定的交房条件作实质性变更;对影响房屋交付的“不可抗力”作任意扩大解释;调低开发商违约行为的违约金计付标准或对违约金总额做出限定等。开发商提供的补充协议内容多、字体小,购房人很难仔细阅读,为双方日后争议埋下了隐患。

购房人对于自身购房能力、相关政策

以及开发商违约问题的认识存在偏差

一是购房人对于合同文本并未详细了解即盲目起诉。购房人往往重视《天津市商品房买卖合同》的内容,而对开发商自行提供的补充合同重视度不够。因补充合同多数都写明“本合同与主合同有同等效力,相关约定以本补充合同为准”,其效力与主合同相同,在补充合同减轻开发商责任的情况下,当事人再根据主合同的约定主张违约金,往往会承担较大风险。二是购房人因自身属于限购范围或无法申请贷款造成违约。因近年来房地产市场向好,非本市人员购房及本市人员购买多套房屋情况增多,但在本市限购政策出台后,对此类人员的购房资格进行了限制,导致合同无法继续履行。实践中,买受人失去购房资格,但仍抱有侥幸心理,意图通过其他方式继续履行合同,导致未及时采取措施,损失进一步扩大的情况屡见不鲜。

房地产市场波动直接导致

商品房销售纠纷违约主体变化

近年来房地产市场的波动较大,房屋价格在两三年内出现较大变化。当出现税收优惠和金融信贷政策放松,户籍限制放宽时,购房人买房意愿增强,随着房价的迅速攀升,这时卖方违约频现。而在出台限购限贷政策后,因金融信贷收紧、户籍限制、首付款比例提高以及房价上涨预期中断等多种因素,导致房价开始下跌,购房人买房意愿减弱,这时购房人违约不断。

应对建议

■房地产企业

应以诚信为本,担负起维护房地产市场健康发展的责任。

●注重诚信经营,广告宣传的内容要实事求是,避免一味夸大。

●合理确定交房时间及办证时间,充分考虑不可预见因素,避免逾期交房情况的出现。

●更加注重所建商品房质量。近年来,因房屋质量导致群体性诉讼情况较少,但仍不断有因房屋质量问题引发的商品房合同纠纷出现,房地产企业应当采取有效措施,做好竣工验收、综合配套等工作,满足交付条件。

■购房人

应当理性购房、严格履约、合法维权,进一步增强风险防范意识。

●理性看待房地产市场的价格波动,避免因跟风买卖。

●树立严格履约的契约精神,在签订合同前谨慎考虑政策因素,认真审核合同内容,签约后自觉履行合同义务。

●在出现问题后,合法维权,避免因部分人员恶意煽动,导致维权过程中出现过激行为,此外,还应积极配合法院做好调查工作,杜绝因个人私利影响社会稳定,共同维护社会和谐氛围。

■相关部门

应进一步加强对房地产企业及市场的监控、监督和指导,推动房地产行业良性健康发展。

●建议房地产管理部门对《商品房买卖合同》予以完善,限制开发商通过补充合同缩小其应承担的责任。

●建议相关部门进一步发挥职能作用,加大监管力度,促使开发商及时完善相关手续,保障购房人及时办理产权证书。此外,二中院还提出了其他建议。

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